Pajak Penghasilan (PPh) Dalam Bisnis Properti

Dalam transaksi jual beli Properti yang berupa tanah dan bangunan, segala macam transaksi telah diatur dalam Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 71 Tahun 2008 Tanggal 4 Nopember 2008 Tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 Tentang Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan dalam pasal 4 (1) menyatakan bahwa besarnya Pajak Penghasilan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) dan Pasal 3 ayat (1) adalah sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, kecuali atas pengalihan hak atas Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenai Pajak Penghasilan sebesar 1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan. Dikecualikan dan kewajiban pembayaran atau pemungutan Pajak Penghasilan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) dan Pasal 3 ayat (1) adalah:
a. orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan jumlah bruto pengalihannya kurang dari Rp60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah;
b. orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada Pemerintah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 ayat (2) huruf c;
c. orang pribadi yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, badan keagamaan, badan pendidikan, badan sosial termasuk yayasan, koperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, yang ketentuannya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan;
d. badan yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada badan keagamaan, badan pendidikan, badan sosial termasuk yayasan, koperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, yang ketentuannya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan; atau
e. pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan karena warisan.
Dalam Peraturan Pemerintah pasal 8 tersebut menyebutkan Bagi Wajib Pajak yang melakukan transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, pembayaran Pajak Penghasilan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 ayat (1) bersifat final
Adapun menurut Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor SE-04/PJ.33/1996 Tanggal 26 Agustus 1996 Tentang Pembayaran PPh Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan menetapkan bahwa Yang dimaksud dengan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan antara lain : penjualan, tukar-menukar atau ruislag, perjanjian pemindahan hak, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah atau cara lain yang disepakati oleh pihak-pihak yang bersangkutan. Dalam hal pengalihan dengan cara lain termasuk pengalihan hak sehubungan dengan :
– warisan;
– sewa guna usaha dengan hak opsi
– sale and lease back;
– penyetoran modal saham dalam bentuk tanah dan/atau bangunan;
– pengalihan hak sehubungan dengan bangun guna serah;
– penggabungan, peleburan, pemekaran, pemecahan dan pengambilalihan usaha;
– pembubaran badan hukum ;
– putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap.
Besarnya Pajak Penghasilan yang harus dibayar sehubungan dengan pengalihan atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana dimaksud dalam butir 1 dalam Surat Edaran tersebut tersebut adalah 5 % (lima persen) dari nilai yang tertinggi antara nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan pada saat terjadinya pengalihan hak dengan nilai berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) atas tanah dan/atau bangunan tersebut, kecuali untuk pengalihan hak atas tanah dan bangunan rumah sederhana, rumah sangat sederhana, dan rumah susun sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak Badan yang usaha pokoknya melakukan transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenakan Pajak Penghasilan sebesar 2 % (dua persen).
Pada saat pembelian properti, Berdasarkan PMK No. 253/PMK.03/2008, atas penjualan apartemen, kondominium, dan sejenisnya dengan harga jual atau pengalihannya lebih dari Rp10.000.000.000,00 (sepuluh milyar rupiah) dan/atau luas bangunan lebih dari 400m2 (empat ratus meter persegi); dipungut PPh 22 sebesar 5% (lima persen) dari harga jual tidak termasuk Pajak Pertambahan Nilai dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPN dan PPnBM). PPh 22 tersebut dapat diperhitungkan sebagai pembayaran Pajak Penghasilan dalam tahun berjalan bagi Wajib Pajak yang melakukan barang yang tergolong sangat mewah.
Pada saat penyewaan properti, Berdasarkan PP No. 5/2002 j.o PP No. 29/1996, terdapat PPh final atas persewaan tanah dan bangunan sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan tanah dan/atau bangunan. Pajak Penghasilan ini dipotong dari pembayaran sewa oleh penyewa atau disetor langsung oleh yang menyewakan. Selain itu, PPh 23 juga dikenakan atas Building Management Service yaitu Berdasarkan UU No. 36/2008 pasal 23 j.o PMK No. 244/PMK.03/2008, atas pembayaran tagihan jasa manajemen untuk rumah susun/apartemen, terutang PPh 23 sebesar 2% dipotong dari pembayaran tagihan oleh penyewa.
Bagi Wajib Pajak orang pribadi , yayasan atau organisasi yang sejenis dan Wajib Pajak Badan yang usaha pokoknya melakukan transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagai barang dagangan PPh yang dikenakan adalah bersifat final. Selain itu, apabila Wajib Pajak Badan lainnya dan Wajib Pajak Badan yang usaha pokoknya melakukan transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dalam hal melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan bukan sebagai barang dagangan, merupakan pembayaran Pajak Penghasilan Pasal 25 yang dapat diperhitungkan dengan Pajak Penghasilan yang terutang dalam tahun pajak yang bersangkutan.
Adapun Pengecualian yang dimaksud Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor SE-04/PJ.33/1996 diatas dari kewajiban pembayaran atau pemungutan PPh yaitu diberikan kepada :
a. Orang Pribadi yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang jumlah brutonya kurang dari Rp. 60.000.000,00 dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah, sepanjang jumlah penghasilan selain penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan tidak melebihi PTKP.
b. Orang Pribadi yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah untuk kepentingan umum yang memerlukan persyaratan khusus.
c. Orang Pribadi yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunansehubungan dengan hibah yang diberikan kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, dan kepada badan keagamaan atau badan pendidikan atau badan sosial atau pengusaha kecil termasuk koperasi yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungannya dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan.
d. Ahli waris yang menerima pengalihan pengalihan hak atas tanah dan/ bangunan sehubungan dengan penerimaan warisan.
Disamping pengecualian pada butir 3.1 menurut Surat Edaran tersebut, ada beberapa ketentuan khusus sehubungan dengan pengenaan PPh atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, yaitu :
a. Sewa guna usaha dengan hak opsi.
Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sehubungan dengan pelaksanaan opsi sewa guna usaha dengan hak opsi maka lessor harus membayar 5 % dari nilai sisa (residual value) yang tercantum dalam perjanjian.
b. Sale and lease back. Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan secara “sales and lease back” merupakan pemindah tanganan hak dengan 2 (dua) transaksi, penjelasan sebagai berikut :
b.1 transaksi pertama, pada saat pemilik hak atas tanah dan/atau bangunan (calon lessee) menjual tanah dan/atau bangunan kepada lessor harus dibayar Pajak Penghasilan sebesar 5 % (lima persen) dari nilai tertinggi antara nilai berdasarkan akta pengalihan hak dengan NJOP tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan.
b.2 transaksi kedua, pada saat lessee menggunakan hak opsi untuk membeli kembali hak atas tanah dan/atau bangunan terutang Pajak Penghasilan sebesar 5 % dari nilai sisa (residual value) yang tercantum dalam perjanjian.
b.3 dalam hal lessee menggunakan hak opsi lebih cepat dari waktu yang tercantum dalam perjanjian sewa guna usaha atau apabila lessee ingkar janji sehingga lessor mengalihkan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pihak lain, maka lessor harus membayar Pajak Penghasilan sebesar 5 % (Lima persen) dari jumlah yang harus dipenuhi oleh lessee sehubungan dengan dipercepatnya penggunaan hak opsi tersebut atau dari jumlah yang harus dibayar pihak lain.
c. Penggabungan, peleburan, dan pemekaran usaha Penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dalam rangka penggabungan, peleburan atau pemekaran usaha tidak terutang Pajak Penghasilan, sepanjang memenuhi ketentuan Keputusan Menteri Keuangan Nomor : 637/KMK.04/1994 sebagaimana telah diubah terakhir dengan ketentuan Keputusan Menteri Keuangan Nomor : 474/KMK.04/1995.
d. Bangun Guna Serah Penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sehubungan dengan transaksi bangun guna serah (BOT) berlaku ketentuan Keputusan Menteri Keuangan Nomor :248/KMK.04/1995 dan SE-38/PJ.4/1995.
e. Tanah dan/atau bangunan milik Pemerintah Penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan milik Pemerintah Pusat/Daerah dengan cara lelang tidak dikenakan Pajak Penghasilan.
Sesuai dengan Pasal 8 ayat (3) PP Nomor 27 Tahun 1996 atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang jumlah brutonya lebih kecil dari Rp 60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) dan dilakukan oleh orang pribadi yang penghasilannya melebihi PTKP, pembayaran PPh yang terutang sebesar 5 % bersifat final tidak dikaitkan dengan saat penandatanganan akta oleh PPAT atau pada saat pembayaran oleh Bendaharawan seperti tersebut tetapi wajib dibayar sendiri oleh Wajib Pajak orang Pribadi yang mengalihkan hak selambat-lambatnya pada akhir tahun takwim.
Perlakuan pajak penghasilan sehubungan dalam penyertaan modal dalam bentuk tanah dan bangunan telah diatur dalam Pasal 4 ayat (3) huruf e UU Nomor 7 Tahun 1983 sebagaimana telah diubah dengan UU Nomor 7 Tahun 1991, diputuskan dalam Surat Dirjen Pajak Nomor S-127/PJ.33/1995 Tanggal 31 Agustus 1995 Tentang Pajak Penghasilan Sehubungan Dengan Penyetoran Modal Dalam Bentuk Tanah Dan Bangunan yang menyatakan bahwa Keuntungan karena pengalihan harta orang pribadi, harta anggota firma, perseroan komanditer atau kongsi tersebut kepada perseroan terbatas dalam negeri sebagai pengganti sahamnya, bukan merupakan Objek Pajak Penghasilan dengan syarat:
1). pihak yang mengalihkan atau pihak-pihak yang mengalihkan secara bersama- sama memiliki paling sedikit 90% (sembilan puluh persen) dari jumlah modal yang disetor;
2). pengalihan tersebut diberitahukan kepada Direktur Jenderal Pajak;
3). pengenaan pajak dikemudian hari atas keuntungan tersebut terjamin.
Pajak penghasilan atas Properti terutama berupa tanah dan bangunan tidak hanya seputar jual beli saja, persewaan yang terjadi dengan objek tanah dan bangunan telah diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 2002 Tanggal 23 Maret 2002 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 1996 Tentang Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Persewaan Tanah Dan/Atau Bangunan dalam Pasal 2 yang menyatakan bahwa Atas penghasilan sebagaimana dimaksud adalah yang diterima atau diperoleh dari penyewa yang bertindak atau ditunjuk sebagai Pemotong Pajak, wajib dipotong Pajak Penghasilan oleh penyewa. Dalam hal penyewa bukan sebagai Pemotong Pajak maka Pajak Penghasilan yang terutang wajib dibayar sendiri oleh orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan. Mengenai tariff, dalam pasal 3 menjelaskan besarnya Pajak Penghasilan yang wajib dipotong atau dibayar sendiri sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 adalah sebesar 10% (sepuluh persen) dari jumlah bruto nilai persewaan tanah dan/atau bangunan dan bersifat final.
Penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan sehubungan dengan persewaan tanah dan/atau bangunan berupa tanah, rumah, rumah susun, apartemen, kondominium, gedung perkantoran, pertokoan, atau pertemuan termasuk bagiannya, rumah kantor, toko, rumah toko, gudang dan bangunan industri, terutang Pajak Penghasilan yang bersifat final.
Pelaksanaan pembayaran dan pemotongan Besarnya Pajak Penghasilan yang terutang sebagaimana dimaksud dalam adalah :
a. sebesar 6% (enam persen) dari jumlah bruto nilai persewaan tanah dan/atau bangunan dan bersifat final dalam hal kepemilikan tanah dan/atau bangunan yang disewakan maupun yang menyewakannya adalah Wajib Pajak badan dalam negeri atau bentuk usaha tetap;
b. sebesar 10% (sepuluh persen) dari jumlah bruto nilai persewaan tanah dan/atau bangunan dan bersifat final dalam hal yang menyewakan adalah Wajib Pajak orang pribadi dalam negeri;
c. sebesar 10% (sepuluh persen) dari jumlah bruto nilai persewaan tanah dan/atau bangunan dan bersifat final dalam hal kepemilikan tanah dan/atau bangunan yang disewakan adalah milik Wajib Pajak orang pribadi tetapi yang menyewakannya adalah Wajib Pajak badan dalam negeri atau bentuk usaha tetap.
Yang dimaksud dengan jumlah bruto nilai persewaan adalah semua jumlah yang dibayarkan atau terutang oleh penyewa dengan nama dan dalam bentuk apapun juga yang berkaitan dengan tanah dan/atau bangunan yang disewa termasuk biaya perawatan, biaya pemeliharaan, biaya keamanan, biaya fasilitas lainnya dan “service charge” baik yang perjanjiannya dibuat secara terpisah maupun yang disatukan. Hal tersebut berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 394/KMK.04/1996 Tanggal 05 Juni 1996 Tentang Pelaksanaan Pembayaran Dan Pemotongan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Persewaan Tanah Dan/Atau Bangunan.
Penyewa sebagaimana dimaksud pada Pasal 3 ayat (1) dalam keputusan tersebut berkewajiban untuk:
a. memotong Pajak Penghasilan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 pada saat pembayaran atau terutangnya sewa;
b. memberikan Bukti Pemotongan Pajak Penghasilan Final kepada orang atau badan yang menyewakan pada saat dilakukannya pemotongan Pajak Penghasilan;
c. menyetorkan Pajak Penghasilan yang telah dipotong dengan menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP) pada bank persepsi atau Kantor Pos dan Giro, selambat-lambatnya tanggal 10 bulan berikutnya setelah bulan pembayaran atau terutangnya sewa;
d. melaporkan Pajak Penghasilan yang telah dipotong dan disetor kepada Kepala Kantor Pelayanan Pajak tempat penyewa terdaftar sebagai Wajib Pajak, selambat-lambatnya tanggal 20 bulan berikutnya setelah bulan pembayaran atau terutangnya sewa.
Bisnis properti dalam negeri yang sedang mengalami perkembangan saat ini telah memicu para pelaku bisnis properti untuk terus melakukan perluasan dan intensifikasi usahanya, mereka yang usaha pokoknya adalah mengenai jual beli properti khususnya yang berbentuk Badan Usaha telah diatur sendiri dalam Keputusan Menteri Keuangan Nomor 393/KMK.04/1996 Tanggal 05 Juni 1996 Tentang Tata Cara Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Yang Diterima Atau Diperoleh Wajib Pajak Badan Yang Usaha Pokoknya Melakukan Transaksi Penjualan Atau Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan. Pasal 1 dari Kepmenkeu tersebut menyatakan bahwa Wajib Pajak badan yang usaha pokoknya melakukan transaksi penjualan atau pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah Wajib Pajak badan yang melakukan transaksi penjualan atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagai barang dagangan, termasuk pengembang kawasan perumahan, pertokoan, pergudangan, industri, kondominium, apartemen, rumah susun, dan gedung perkantoran.
Keputusan tersebut juga menetapkan bahwa dalam properti yang berbentuk Rumah Sangat Sederhana, Rumah Susun Sederhana, dan Rumah Sederhana adalah:
a. Rumah Sangat Sederhana adalah rumah tidak susun dengan luas lantai bangunan tidak lebih dari 36 m2, yang dibangun di atas tanah kaveling tidak lebih dari 54 m2;
b. Rumah Susun Sederhana adalah rumah dengan luas lantai bangunan tidak lebih dari 36 m2 di dalam suatu rumah susun;
c. Rumah Sederhana adalah rumah tidak susun dengan luas lantai bangunan tidak lebih dari 70 m2, yang dibangun di atas tanah dengan luas kaveling lebih dari 54 m2 sampai dengan 200 m2; sepanjang nilai penjualan atau pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan tersebut tidak lebih dari Rp. 30.000.000,00 (tiga puluh juta rupiah).
Penghasilan dari transaksi penjualan atau pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak badan terutang Pajak Penghasilan yang bersifat final dan dibayar sendiri oleh wajib pajak bersangkutan. Apabila pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan kepada Pemerintah, maka Pajak Penghasilan yang terutang dipungut oleh Bendaharawan atau pejabat yang melakukan pembayaran atau pejabat yang menyetujui tukar menukar. Besarnya tarif pajak atas transaksi tersebut adalah sebesar 2% (dua persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa Rumah Sangat Sederhana, Rumah Susun Sederhana dan Rumah Sederhana; atau sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan lainnya.
Berdasarkan Pasal 4 ayat (1) PP 48 tahun 1994 dan perubahannya, besarnya tarif Pajak Penghasilan yang dikenakan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya adalah pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan (WP real estate) adalah adalah sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Khusus untuk pengalihan rumah sederhana dan rumah susun sederhana oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, tarifnya adalah 1%(satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan. Adapun yang dimaksud dengan nilai pengalihan hak adalah nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang PBB.
Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) adalah Nilai Jual Objek Pajak menurut Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) tahun yang bersangkutan atau dalam hal SPPT belum terbit, adalah NJOP menurut SPPT PBB tahun pajak sebelumnya. Apabila tanah dan/atau bangunan tersebut belum terdaftar pada Kantor Pelayanan Pajak Pratama atau Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan, maka Nilai Jual Objek Pajak yang dipakai adalah Nilai Jual Objek Pajak menurut surat keterangan yang diterbitkan Kepala Kantor yang wilayah kerjanya meliputi lokasi tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan berada.
Nilai pengalihan hak sebagaimana dijelaskan diatas menurut Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor SE-80/PJ/2009 Tanggal 27 Agustus 2009 Tentang Pelaksanaan Pajak Penghasilan Yang Bersifat Final Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan Yang Diterima Atau Diperoleh Wajib Pajak Yang Usaha Pokoknya Melakukan Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan adalah nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak dengan Nilai Jual Objek Pajak tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan pada saat ditandatangani akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan oleh pejabat yang berwenang. Dalam hal pembayaran atau angsuran atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan sebelum 1 Januari 2009 dan penjualan atas pengalihan tersebut belum diakui sebagai penghasilan Wajib Pajak yang melakukan pengalihan tersebut sampai dengan 31 Desember 2008 maka PPh Final atas pembayaran atau angsuran tersebut harus dibayar sebelum akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ditandatangani oleh pejabat yang berwenang.
Apabila pembayaran atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan dengan cara angsuran, maka Pajak Penghasilan dihitung atas dasar jumlah setiap pembayaran angsuran termasuk uang muka, bunga, pungutan dan pembayaran tambahan lainnya yang dipenuhi oleh pembeli, sehubungan dengan penjualan atau pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan tersebut tidak berlaku untuk pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sehubungan dengan hibah kepada badan keagamaan atau badan pendidikan, atau badan sosial, atau pengusaha kecil termasuk koperasi yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan, sepanjang pihak-pihak yang bersangkutan dengan hibah tersebut tidak mempunyai hubungan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan.
Wajib Pajak yang dalam suatu tahun pajak masih berhak melakukan kompensasi atas kerugian dari tahun-tahun pajak sebelumnya, dapat mengajukan permohonan pembebasan dari pemotongan dan/atau pemungutan pajak oleh pihak lain sepanjang kerugian tersebut jumlahnya lebih besar dari pada perkiraan penghasilan netto tahun pajak yang bersangkutan. Hal tersebut sesuai dengan Ketentuan Pasal 7 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 47 Tahun 1994. Menurut Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor SE-21/PJ.4/1995 Tanggal 26 April 1995 Tentang Surat Keterangan Bebas (SKB) Pemotongan/Pemungutan Pph (Seri PPh Umum Nomor – 9) menerangkan bahwa untuk mempertimbangkan permohonan Wajib Pajak harus diperhatikan 2 (dua) faktor, yaitu:
a. besarnya kerugian tahun-tahun pajak sebelumnya yang masih dapat dikompensasikan;
b. besarnya perkiraan penghasilan netto dalam tahun berjalan.
Yang dimaksud dengan kerugian tahun-tahun pajak sebelumnya yang masih dapat di-kompensasikan, yaitu kerugian yang tercantum dalam Surat Ketetapan Pajak, atau apabila belum ditetapkan/tidak ada Surat Ketetapan Pajak, adalah kerugian yang tercantum dalam Surat Pemberitahuan Tahunan PPh.
Dalam kaitan ini hendaknya diperhatikan batas waktu kompensasi kerugian sebagai-mana diatur Pasal 6 ayat (2) atau Pasal 31 A Undang-undang Nomor 7 Tahun 1984 sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-Undang nomor 10 TAHUN 1994.
Contoh:
Tahun 1992 – menurut SPT Tahunan rugi Rp. 7.000.000.000,00
– menurut Surat Ketetapan Pajak rugi Rp.1.500.000.000,00
Tahun 1993 – menurut SPT Tahunan rugi Rp. 6.000.000.000,00
– belum ada produk ketetapan.
Tahun 1994 – menurut SPT Tahunan rugi Rp. 2.000.000.000,00
Jumlah kerugian tahun-tahun pajak yang masih dapat dikompensasikan dalam tahun pajak 1995 adalah sebesar Rp. 9.500.000.000,00 (Rp. 1.500.000.000,00 + Rp. 6.000.000.000,00 + Rp. 2.000.000.000,00).
Perlu ditegaskan bahwa besarnya kerugian yang diajukan oleh Wajib Pajak dalam permohonan keberatan atau banding yang belum mendapat keputusan dari pihak yang berwenang tidak dapat dipakai sebagai dasar pertimbangan untuk mengabulkan permohonan Wajib Pajak.
Contoh:
Kerugian menurut Wajib Pajak sesuai surat keberatan Rp. 8.000.000.000,00.
Kerugian menurut surat ketetapan pajak Rp. 5.000.000.000,00.
Yang dipakai sebagai dasar pertimbangan adalah kerugian menurut Surat Ketetapan Pajak yaitu sebesar Rp.5.000.000.000,00.
Transaksi jual beli properti biasanya meliputi cash atau pun Leasing, untuk transaksi leasing sendiri diatur sedemikian rupa dalam Pasal 4 PP Nomor 48 Tahun 1994 yaitu sebesar 5% (lima persen) dari nilai sisa (“residual value”) yang tercantum dalam perjanjian. Transaksi Sales and Lease Back pada dasarnya menurut Surat Dirjen Pajak Nomor S-133/PJ.33/1995 Tanggal 11 September 1995 Tentang Pajak Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan Berkaitan Dengan Transaksi Financial Leasing merupakan dua perbuatan pengalihan harta yang terpisah yang terdiri dari:
a. Transaksi penjualan harta berupa tanah dan/atau bangunan dari calon lessee kepada lessor (leasing company);
b. Transaksi sewa guna usaha atas harta yang sama antara lessor dengan lessee yang diakhiri dengan hak opsi oleh lessee untuk membeli tanah dan/atau bangunan tersebut.
Kewajiban pembayaran PPh atas transaksi Sales and Lease Back adalah pada saat calon lessee mengalihkan haknya kepada lessor sebagaimana diuraikan pada diatas, maka atas transaksi tersebut calon lessee wajib menyetor PPh Pasal 25 sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 PP Nomor 48 Tahun 1994 sebesar 5% dari nilai tertinggi antara lain menurut akta dengan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) atas tanah dan/atau bangunan tersebut. Pada saat lessee menggunakan hak opsinya untuk membeli sebagaimana diuraikan pada keterangan diatas., maka atas transaksi tersebut lessor tidak wajib menyetor PPh Pasal 25 sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 PP Nomor 48 Tahun 1994.
Dalam hal lessee tersebut pada keterangan diatas. tidak menggunakan hak opsinya dan apabila lessor kemudian menjual tanah dan/atau bangunan tersebut kepada pihak selain lessee, maka atas transaksi tersebut lessor wajib menyetor PPh Pasal 25 sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 PP Nomor 48 Tahun 1994 sebesar 5% dari nilai tertinggi antara nilai menurut akta dengan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) atas tanah dan/atau bangunan tersebut. Singkatnya, Sesuai KMK No. 1169/KMK.01/1991, bila membeli aset dengan capital lease atau sewa guna usaha dengan hak opsi, tidak terutang PPh 23 untuk bunganya. Dan jasa pembiayaan capital lease atau sewa guna usaha dengan hak opsi termasuk jasa keuangan yang tidak dikenakan PPN sesuai UU No. 42/2009 pasal 4A ayat 3.
Properti dalam realita bisnisnya selalu melibatkan bunga pinjaman khususnya untuk properti yang masih dalam tahap konstruksi. Peraturan mengenai perlakuan bunga dalam masa konstruksi itu sebenarnya telah diatur dalam Peraturan Pemerintah RI No. 27 tahun 1996 tanggal 16 April 1996 yang menetapkan bahwa atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dilakukan oleh perusahaan real estate dalam kegiatan usaha pokoknya, dikenakan PPh sebesar 5% (atau 2% untuk RS dan RSS) yang bersifat final. Dimisalkan gedung dalam masa konstruksi, jika setelah gedung tersebut siap dipasarkan dimana harga pokoknya sudah jelas, Wajib Pajak masih membayar bunga pinjaman tersebut, maka bunga pinjaman tersebut dapat dibebankan langsung pada tahun yang bersangkutan yaitu sebesar 5% jumlah bruto nilai pengalihan yang bersifat final.
Biaya bunga overhead juga dapat menjadi suatu hal yang harus diperhatikan dalam masa konstruksi. Undang-undang Nomor 7 Tahun 1983 sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-Undang nomor 10 TAHUN 1994 antara lain dinyatakan bahwa:
a. Pasal 6 ayat (1) huruf a
Bunga pinjaman dan biaya overhead termasuk dalam pengertian biaya untuk mendapatkan, menagih dan memelihara penghasilan yang dapat dikurangkan dari penghasilan bruto.
b. Pasal 9 ayat (2)
Pengeluaran (biaya) untuk mendapatkan, menagih, dan memelihara penghasilan yang mempunyai masa manfaat lebih dari 1 (satu) tahun tidak dibolehkan untuk dibebankan sekaligus, melainkan dibebankan melalui penyusutan atau amortisasi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11 atau Pasal 11A.
Berdasarkan ketentuan tersebut di atas maka:
a. Dalam hal suatu pinjaman dipergunakan untuk membiayai pembangunan pabrik atau bangunan lainnya yang mempunyai masa manfaat lebih dari satu tahun, biaya bunga yang timbul selama masa konstruksi harus dikapitalisir ke dalam harga perolehan pabrik/bangunan lainnya tersebut, yang pembebanannya melalui biaya penyusutan.
b. Dalam hal suatu pinjaman dipergunakan untuk membiayai pembelian tanah, biaya bunganya harus dikapitalisir ke dalam harga perolehan tanah, namun tidak dapat dibebankan sebagai biaya penyusutan.
c. Apabila suatu pinjaman dipergunakan untuk membiayai pembangunan pabrik dan pembelian tanah serta aktiva lainnya yang tidak dapat dipisah-pisahkan perhitungan kapitalisasinya ke dalam masing-masing aktiva tersebut dapat dilakukan secara prorata.
d. Atas biaya overhead (seperti biaya gaji/tunjangan, biaya perjalanan dan biaya lain-lain) yang berkaitan dengan pembangunan pabrik atau bangunan lainnya yang timbul selama masa konstruksi harus dikapitalisir ke dalam harga perolehan pabrik/bangunan lainnya tersebut yang pembebanannya melalui biaya penyusutan. Perhitungan kapitalisasi secara prorata juga berlaku dalam hal biaya overhead berkaitan dengan pembangunan/pengadaan berbagai aktiva yang tidak dapat dipisah-pisahkan.

About accounting1st

Riandasa Anugerah Febrian adalah seorang akademisi di fakultas jurusan ekonomi UNSOED jurusan strata-1 Akuntansi dan sekarang menempuh Program Profesi Akuntansi. Dalam meyalurkan minat dan hobinya di dunia accounting dan finance, saya berbagi ilmu buat kalian yang berminat pula di bidang ini dengan jauh lebih mudah pembahasannya karena lebih menggunakan bahasa manusia bukan bahasa buku. please wellcome... :P

Posted on September 14, 2012, in Perpajakan and tagged , , , , . Bookmark the permalink. Tinggalkan komentar.

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout /  Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout /  Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout /  Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout /  Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: